Wohnung kündigen: So kommen Sie sicher aus dem Mietvertrag
Das klingt zunächst sehr simpel, doch damit Ihre Kündigung wirksam ist, müssen Sie einige Dinge beachten. Und nicht nur Mieter können den Mietvertrag kündigen – für Vermieter sieht das Mietrecht wieder ganz andere Fristen und Bedingungen vor.
Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen und wann eine Kündigung wirksam ist. So kommen Sie sicher aus Ihrem Mietvertrag und vermeiden teure Fehler.
Die Kündigung muss die folgenden Punkte enthalten und ist ausschließlich in schriftlicher Form einzureichen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder sogar WhatsApp ist nicht gültig.
Kündigung – Das gehört rein
Ja, eine Kündigung per Einschreiben kann sinnvoll sein. Wenn Sie sicher gehen wollen, dass die Kündigung auch beim Vermieter ankommt, ist ein Einschreiben die sicherste Variante. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten:
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung.
Die ordentliche Kündigung erfolgt unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist und bedarf keinerlei Begründung durch den Mieter. Der Vermieter muss seine Beweggründe auch bei einer ordentlichen Kündigung offen legen.
Dagegen muss bei der fristlosen Kündigung sowohl für Vermieter und Mieter eine angemessene Begründung vorliegen.
Als Mieter ist es relativ einfach: In unbefristeten Mietverhältnissen gilt immer die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, solange keine kürzere Frist im Mietvertrag festgelegt wurde. Die Mietdauer hat dabei keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist des Mieters.
Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
Grundsätzlich gilt in Mietverträgen die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Ausnahmen bestehen bei:
Egal wie lange Sie in der Wohnung wohnen: Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
Anders sieht es für den Vermieter aus
Eine Ausnahme bilden vor Herbst 2001 geschlossene Mietverträge. Darin ist oftmals eine Frist von 12 Monaten für den Vermieter festgelegt, solange das Mietverhältnis bereits über 10 Jahre besteht.
Für Mieter gilt dagegen auch hier: Sie können auch solche Alt-Mietverträge mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
Verträge mit Kündigungsfristen, die für den Mieter länger als 3 Monate vorsehen, sind unwirksam, da der Mieter benachteiligt werden würde. Sie können in diesen Fällen auch mit der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
Im Mietvertrag kann eine Mindestmietdauer vereinbart werden. Für diesen Zeitraum verzichten Mieter und Vermieter auf ihr Kündigungsrecht.
In vielen Mietverträgen wird ein solcher Kündigungsverzicht für ein bis zwei Jahre vereinbart, um beiden Parteien Sicherheit zu geben. Die maximal zulässige Länge für einen Kündigungsverzicht beträgt vier Jahre.
Jede Klausel, die eine Dauer von mehr als vier Jahren besagt, ist rechtlich unwirksam und der Mietvertrag als unbefristet anzusehen.
Der Vermieter bekommt die Sicherheit, nicht in Kürze erneut nach einem passenden Mieter suchen zu müssen. Für den Mieter bietet eine solche Vereinbarung Planungssicherheit für die abgesprochene Zeitspanne.
Wurde ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeitspanne. Eine Kündigung ist dabei vorab nur einvernehmlich möglich.
Grundsätzlich gilt: Der geschlossene Vertrag ist für beide Seiten bindend.
Dennoch gibt es Sonderfälle, in denen Sie auch vorzeitig kündigen können. Dazu bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten:
Soll das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, müssen beide Parteien einen Aufhebungsvertrag unterschreiben. Dieser hält die Einigung beider Parteien über die vorzeitige Auflösung des Vertrags fest. Außerdem werden Details wie Vereinbarungen über die Nachmieter-Suche, weiterführende Absprachen zur Abrechnung der Betriebsnebenkosten oder der Rückzahlung der Kaution vereinbart.
Es gibt eine Reihe von Sonderfällen, in denen Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht haben
Unser Rat: Suchen Sie in einem ersten Schritt immer das persönliche Gespräch mit Ihrem Vermieter und schildern Sie die Problematik. So lassen sich viele Probleme bereits frühzeitig aus der Welt schaffen.
Hat Ihr Vermieter Ihnen eine Erhöhung der Miete angekündigt, haben Sie eine zweimonatige außerordentliche Kündigungsfrist, in denen Sie auf die neuen Gegebenheiten reagieren können.
Dieses Sonderkündigungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Mieterhöhung nicht aufgrund von gestiegenen Betriebskosten für den Vermieter resultiert. Handelt es sich also um eine Erhöhung der Warm- und nicht der Kaltmiete, besteht kein Sonderkündigungsrecht.
Resultiert die Mieterhöhung dagegen zum Beispiel aus einer Modernisierung, können Sie zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Betriebskosten prüfen
Auch bei einer Erhöhung der Warmmiete sollten Sie sich die gestiegenen Betriebskosten offen legen lassen, um den Anstieg nachvollziehen zu können.
Auch der Vermieter kann einen Mietvertrag fristgerechten kündigen. Gründe für eine ordentliche Kündigung des Vermieters innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist können sein:
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss seine Beweggründe immer nachvollziehbar darlegen. Auch hier kann ein persönliches Gespräch klärend sein, bevor Sie das Hinzuziehen eines teuren Anwalts erwägen.
Eigenbedarf ist neben Zahlungsrückständen der häufigste Grund für eine Kündigung seitens des Vermieters. Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.
Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden für:
Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, muss er die Kündigung innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist einreichen.
Auch der Vermieter hat in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dazu muss allerdings ein wichtiger Grund vorliegen. Eine weitere Bedingung für eine fristlose Kündigung ist eine vorangegangene Abmahnung durch den Vermieter.
Gründe einer Kündigung vom Vermieter
Wenn Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung leben, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann ohne Angabe von Gründen kündigen.
Die Kündigungsfrist wird in diesem speziellen Fall um drei Monate verlängert und beträgt je nach Wohndauer des Mieters zwischen 6 und 15 Monaten. Das gilt auch für den Fall, dass der Mieter die Wohnung gewerblich nutzt.
Als Mieter haben Sie immer die Möglichkeit, Widerspruch gegen eine Kündigungen einzulegen. Bei einer unberechtigten Kündigung müssen Sie aufzeigen, warum die Kündigung Ihrer Ansicht nach unberechtigt ist.
Bei einer berechtigten Kündigung müssen Sie dagegen nachweisen, dass Sie ein Härtefall sind und ein Umzug für Sie oder einen Familienangehörigen nicht zumutbar ist.
Als solche Härtefälle werden bezeichnet:
Solche Fälle sozialer Härte müssen in der Regel individuell von einem Gericht geprüft werden. Häufig sind auch mehrere Härtegründe gleichzeitig vorhanden, was die Chance auf einen erfolgreichen Widerspruch deutlich erhöht.
Der Widerspruch muss schriftlich beim Vermieter unterschrieben eingereicht werden und diesem spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht über den jeweiligen Fall entscheiden.
Wiegen die Härtegründe des Mieters schwerer als der Kündigungsgrund des Vermieters, kann das Gericht eine befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.
Haben Sie Ihre Mietwohnung erfolgreich gekündigt ist zunächst die Bestätigung des Vermieters entscheidend. Bitten Sie deshalb in Ihrem Kündigungsschreiben in jedem Fall um eine schriftliche Bestätigung.
Danach ist der Ablauf in aller Regel wie folgt:
Durch ein Übergabeprotokoll schützen Sie sich vor späteren Forderungen des Vermieters.
Wenn die Wohnung erfolgreich gekündigt ist, will der Vermieter die Wohnung in aller Regel schnellstmöglich neu vermieten. Deshalb werden auch Besichtigungen von potentiellen Mietern an der Tagesordnung sein.
Dabei gilt aber: So lange Sie in der Wohnung wohnen, haben Sie das Hausrecht und müssen keine regelmäßigen Massenbesichtigungen über sich ergehen lassen. Auch unangekündigten Besichtigungsterminen müssen Sie nicht zustimmen.
Der Vermieter muss die Termine rechtzeitig mit Ihnen abstimmen. Es dürfen maximal 1 – 2 Termine pro Woche angesetzt werden.
Sind keine Forderungen aus den Mietzahlungen offen und alle im Mietvertrag vereinbarten Reparaturen ordnungsgemäß erledigt, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die Kaution mit Zinsen zurückzuzahlen.
Dazu bleibt dem Vermieter eine „angemessene“ Frist zur Prüfung, ob vereinbarte Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, Schäden in der Wohnung verursacht wurden oder offene Forderungen aus den Mietzahlungen bestehen.
Der Vermieter hat in dieser Zeit die Möglichkeit, anstehende Kosten für Schäden in der Wohnung, die durch Ihren Gebrauch verursacht wurden, mit der Kaution zu verrechnen.
Der Zeitpunkt der Rückzahlung ist nicht gesetzlich geregelt und kann sich der in der Praxis häufig über mehrere Monate hinziehen. Auch mögliche ausstehende Nebenkostenabrechnungen können ein Einbehalten der Kaution durch den Vermieter rechtfertigen.
Normalerweise dauert eine als angemessen geltende Frist zwischen 3 und 6 Monaten.
Was viele nicht wissen: Bei der Mietkaution besteht eine Verjährungsfrist von 3 Jahren, nach denen Ihr Anspruch auf Rückzahlung erlischt. Sie sollten deshalb nicht länger als ein Jahr warten, um Ihre Mietkaution zurückzufordern und regelmäßig bei Ihrem Vermieter nachhaken.
Die Verjährungsfrist beginnt im Januar des Folgejahres. Kündigen Sie also zum 31. Mai, beginnt die Verjährungsfrist im Januar des nächsten Jahres.
Sind bereits mindestens drei Monate nach Ende des Mietverhältnisses vergangen, können Sie zumindest einen Teil der hinterlegten Kaution zurückfordern. Allerdings bleibt Ihnen hier nur die Möglichkeit der Klage, sollte der Vermieter die Forderung nicht akzeptieren.
Übernimmt ein Nachmieter Ihren Mietvertrag, steht diesem auch die Rückzahlung der Kaution zu, obwohl er diese ursprünglich gar nicht gezahlt hat. In der Regel zahlt der Nachmieter daher bei der Übernahme die Kaution an den Vormieter, solange er den Mietvertrag nahtlos übernimmt.
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